Immobilienlexikon

Da sich das Team von Quadratika Immobilien als Immobilienmakler sich für die Vermarktung Ihrer Immobilie einsetzt und dazu sich branchenspezifischen Tools bedient, haben wir Ihnen einiger dieser und weitere immobilienspezifischen Fachbegriffe verständlich dargestellt, damit Sie sich in dem Dschungel aus Fachbegriffen nicht verirren.

Abgeschlossenheitsbescheinigung:

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ( auch kurz AB genannt ) ist die erste Voraussetzung, um ein Mehrfamilienhaus „aufzuteilen“. Mit aufteilen ist die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen gemeint. Die können dann von unterschiedlichen Eigentümern erworben bzw. besessen werden. Die AB besagt, dass die neu zu bildenden Einheiten in sich abgeschlossen, somit räumlich voneinander getrennt, sind.


Ablösung:

Die Ablösung oder auch Abbezahlen eines bestehenden Darlehens oder das Ersetzen eines bestehenden Darlehens durch eine Umfinanzierung. Dies kann sinnvoll sein, wenn man dadurch bessere Finanzierungskonditionen erhält oder die Bank, aus welchem Grunde auch immer, wechseln möchte.


Abnahmeverpflichtung:

Die Verpflichtung des Darlehens-nehmers, das aufgenommene Darlehen innerhalb einer vereinbarten Frist auszahlen zu lassen. Es muss von der Bank „abgenommen“ werden. Bei Überschreitung dieser Frist, hat der Darlehensnehmer einen Bereitstellungszins zu zahlen, dieser kann derzeit auch höher sein als der ursprünglich vereinbarte Zins für das Darlehen. 


Afa lineare Abschreibung:

Lineare Absetzung in jährlich gleichen Beiträgen. Bei ganz oder teilweise vermieteten Immobilien können 50 Jahre lang, 2% des Kaufpreises ( ohne Grundstücksanteil ) steuerlich geltend gemacht werden. Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, sind es 2,5% für 40 Jahre. Umgangssprachlich sagt man auch, dass die Prozentsätze abgesetzt werden können.


Amortisation:

Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung auf einen Darlehensvertrag. Darin nicht enthalten sind die Zinszahlungen. Ein anderes Wort für Amortisation ist Tilgung. Oft wird der Begriff Amortisation auch im Zusammenhang mit einer Investition verwendet. Hier bezeichnet der Amortisationszeitpunkt den Zeitpunkt, an dem sich die getätigte Investition rentiert hat.


Annuität:

Die Annuität bezeichnet die zusammen addierten Zins- und Tilgungszahlungen innerhalb eines Jahres.


Auflassungsvormerkung:

Soll eine Immobilie verkauft werden, wird der Anspruch auf Eigentumsübertragung des Käufers grundbuchrechtlich abgesichert. Der beurkundende Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt. Mit dem Eingang des Antrages beim Grundbuchamt ist der Käufer vor wirksamen weiteren Veräußerungen des Verkäufers gesichert.


Aufteilung:

Mit Aufteilung ist die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen gemeint. Diese neu geschaffenen Teileigentumseinheiten können dann einzeln veräußert werden.

Bebauungsplan:

Der Bebauungsplan regelt die zulässige Bebauung im räumlichen Geltungsbereich des Plangebietes. Dazu gehört z.B. die Art der Bebauung, die Anzahl der Geschosse, die maximale bebaubare Fläche, die Form des Daches oder die Gestaltung der Fassade.


Belastungsvollmacht:

Meist benötigt der Käufer ein Darlehen um den Kaufpreis zahlen zu können. Banken bzw. Versicherungen verlangen insofern, dass der Käufer eine Sicherheit leistet. Deswegen bevollmächtigt der Eigentümer der Immobilie durch eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag den Käufer, das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten, um so der Bank im Vorfeld eine Sicherheit zu bieten.


Beleihungsgrenze:

Die Beleihungsgrenze gibt die Summe an, bis zu der die Bank bereit ist, die Finanzierung zu übernehmen. Diese wird aus dem Beleihungswert der Immobilie berechnet.


Beleihungswert:

Der Beleihungswert einer Immobilie wird von der finanzierenden Bank zur Entscheidung über Art und Umfang einer Darlehensgewährung herangezogen. Der Beleihungswert ist nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreis. Denn dieser liegt höher, da die Bank bei der Errechnung des Beleihungswertes einen Sicherheitsabschlag für den Fall der Zwangsversteigerung einkalkuliert.


Bereitstellungszinsen:

Wird ein Darlehen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt vom Darlehensnehmer abgerufen sondern ganz/ teilweise verspätet in Anspruch genommen, fallen meistens so genannte „Bereitstellungszinsen“ an.


Beurkundung:

Bei der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages für eine Immobilie liest der Notar den Vertrag in Anwesenheit des Käufers und Verkäufers vor. Während der Vertrag vom Notar vorgelesen wird dürfen beide Seiten Frage stellen. Zum Schluss wird der Vertrag von beiden Seiten im Beisein des Notars unterschrieben.


Bieterverfahren:

Das Bieterverfahren stellt eine besondere Art der Vermarktung einer Immobilie dar. Verschiedene Kaufinteressenten geben nach einer Besichtigung ihre Gebote ab. Ähnlich einer Versteigerung können sich die Bietenden durch Erhöhung ihrer Angebote überbieten. Der Eigentümer erteilt den Zuschlag zumeist an den Höchstbietenden.

Eigentümerversammlung:

Einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden. In dieser werden Beschlüsse die das Gemeinschaftseigentum betreffen, wie z.B. bevorstehende Renovierungsarbeiten, durch die WEG-Verwaltung gefasst.


Einliegerwohnung:

Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere Wohnung innerhalb eines Einfamilienhauses mit eigenem Eingangsbereich.

Grundschuld:

Die Grundschuld wird eingetragen im Grundbuch und ist die Sicherheit für die Bank, welche ein Darlehen für die Immobilie vergeben hat. Falls der Darlehensnehmer nicht in der Lage ist das Darlehen zurückzuzahlen, berechtigt die Grundschuld die Bank die bestehende Immobilie zu verkaufen, um das gewährte Darlehen zurückzuerhalten.


Grundschuldbestellung:

Die Grundschuldbestellung wird durch einen Notar beurkundet und beinhaltet die Zustimmung des Grundstückseigentümers, das Grundstück mit einer Grundschuld im Grundbuch zu belasten. Der Notar beantragt für den Eigentümer die Eintragung im Grundbuch bei dem Grundbuchamt.

Homestaging

Home Staging ist eine Maßnahme im Rahmen des Immobilienmarketing für Wohnimmobilien aus Privatbesitz.

Als Verkaufsförderungsmaßnahme beruht Home Staging auf den Erkenntnissen der Verkaufspsychologie: Lediglich 2 von 10 Menschen können vor ihrem geistigen Auge Räume mit einer anderen als der vorhandenen Einrichtung sehen. Außerdem lassen sich potentielle Käufer von zu vielen persönlichen Dingen des Vorbesitzers abschrecken. Denn sie wollen nicht das Zuhause des Vorbesitzers kaufen, sondern das Haus, in dem sie sich die eigene Zukunft vorstellen können.

Home Staging optimiert das individuelle Wohnambiente des Verkäufers so, dass sich die Mehrheit der Kaufinteressenten angesprochen fühlt und eine Immobilie bis zu  doppelt so schnell einen Käufer findet sowie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielt, den sie verdient.

Mit der hierzulande weit verbreiteten Ansicht, nichts mehr in die zum Verkauf stehende Immobilie zu stecken, weil der Käufer später sowieso alles nach seinem Geschmack herrichten wird, hat der Vorbesitzer – ohne dass er es bislang wusste – viel Geld verschenkt.

  • Dank Home Staging verkauft sich Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis, den sie verdient und keinen Cent weniger. Die Verpackung macht eben – auch bei Immobilien –  den Unterschied!
  • Ihre Immobilie verkauft sich zudem deutlich schneller – und reduziert
    so nicht zuletzt die Anzahl der für Sie und Ihre Familie anstrengenden Besichtigungstermine.
  • Sie erhalten eine größere Planungssicherheit. Unkalkulierbare Preisreduktionen (Wie hoch? Wie oft?) müssen nicht sein.
  • Sie werden Ihre Altlasten los und vermeiden unnötige Umzugskosten.
    Im Zuge einer professionellen Verkaufsvorbereitung Ihrer Immobilie ist Reduktion der Einrichtung und der Wohnaccessoires eine wichtige Maßnahme, um Ihr Haus/Wohnung größer wirken zu lassen. Dabei erledigen Sie umzugsvorbereitende Arbeiten sozusagen nebenbei.

Diese Beschreibung wurde uns von der DGHR zur Verfügung gestellt, vielen Dank.

Der untenstehende link führt direkt zu der Website der DGHR und diesem Text.

http://www.dghr-info.de/was_ist_homestaging/was_ist_homestaging.php

Instandhaltungsrücklage:

Die Instandhaltungsrücklage wird durch die monatlichen Hausgeldzahlungen der einzelnen Eigentümer gebildet. Sie dient dazu, notwendige Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchzuführen um so den Wert der Immobilie erhalten zu können.

Kostenmiete:

Die Kostenmiete definiert eine Miete, mit der der Eigentümer die Kosten für die Immobilie decken kann. Diese Kostenmieten werden jährlich berechnet und auf Immobilien im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung angewandt. Der Eigentümer der Immobilie bekommt im Gegenzug einen Niedrigzinskredit vom Staat, verpflichtet sich dann aber dazu, die vorgegebene Kostenmieten anzuwenden.

Makler Alleinauftrag:

Warum Makler-Alleinauftrag??

IVD empfiehlt für Immobiliengeschäfte Makleralleinauftrag!! 

„Nur so, sagt J.M. Schick, ist die volle Maklerleistung sicher, um den gewünschten Kauf oder Verkauf erfolgreich abzuschließen.“

„Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen
Alleinauftrag erteilt. Damit verpflichtet er den Makler für die Vertragslaufzeit zu
intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten
Abschluss zu bringen“, erläutert Michael Schick, Vizepräsident des aus RDM und VDM
hervorgegangenen Immobilienverbandes Deutschland ( IVD ). „Zu den Aktivitäten des
Maklers zähle etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen
durchführt. Im Gegenzug verzichte der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte
einzuschalten. Der Makler stelle bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine
Verbindungen und seine Maklerkenntnisse, sowie seine Kenntnis der kompletten
Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden. Der
Verkäufer braucht keine Heerschar von Anbietern. Er braucht vielmehr einen
verantwortlich agierenden und professionell arbeitenden Makler, der Herr der
gesamten Verkaufsaktivitäten ist“, erklärt Schick.
Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichtet einen
Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könne
einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei
Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt,
riskiere der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen.
Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie… „zu
Tode angeboten werde“. So sei immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie
im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert werde – teilweise sogar mit
unterschiedlichen Preisen. Dies lasse weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht
des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

Alle Erfahrungen zeigen, dass eine Immobilie, die zu häufig und von zu vielen
gleichzeitig angeboten wird, oftmals unverkäuflich wird, berichtet Jürgen Michael
Schick. Gelegentlich anders lautende Ratschläge hält der IVD-Vizepräsident nicht für
stichhaltig. „Nur bei einem Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu.
Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.
Denn auch hier gilt „zu viele Köche verderben den Brei“.

Vizepräsident Immobilienverband Deutschland ( IVD )

Jürgen Michael Schick!!

 https://ivd.net/

Miteigentumsanteile:

Die Miteigentumsanteile sind prozentuale Anteile von Gemeinschaftseigentum. Nach diesen Anteilen werden, die von jedem einzelnen Eigentümer zu tragenden Kosten betreffend, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum festgelegt.

Nachbindung:

Nachdem der Eigentümer einer Immobilie, die durch den Staat im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus finanziert wurde, den Kredit abbezahlt hat, beginnt die Nachbindungsfrist von zehn Jahren. Während der Nachbindungsfrist ist der Eigentümer weiterhin an der Kostenmiete gebunden.


Notar:

Ein Notar ist ein Jurist der Urkunden offiziell beglaubigt und rechtliche Geschäfte vornehmen darf. Immobiliengeschäfte dürfen in Deutschland ausschließlich durch einen Notar abgewickelt werden.

Rendite:

Die Rendite bezeichnet den Ertrag einer Kapitalanlage und wird meist in Prozent pro Jahr angegeben. Die Rendite wird wie folgt errechnet:

jährlicher Ertrag /

eingesetztes Kapital x 100

Staffelmietvertrag:

In einem Staffelmietvertrag werden fällige Mieterhöhungen bereits zu Beginn für die Zukunft verbindlich vereinbart. Daneben sind Mieterhöhungen bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich. Der Staffelmietvertrag darf unabhängig von gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen geschlossen werden.

Untermieter:

Ein Untermieter ist eine Person die Wohnraum vom Hauptmieter, der den Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen hat, anmietet. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Hauptmieter z.B. aus beruflichen Gründen längere Zeit nicht in der Wohnung wohnt und diese deswegen an eine andere Person untervermietet. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn der Hauptmieter den Vertrag nicht kündigen möchte, da er zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung wieder selbst nutzen möchte. Die Untervermietung bedarf der Zustimmung des Vermieters.

Verkehrswert:

Der Verkehrswert ist derjenige Wert, der auf dem Markt für eine Immobilie unter normalen Bedingungen erzielt werden kann.

Vorkaufsrecht:

Hat eine Person ein Vorkaufsrecht auf eine Immobilie, so ist der Verkäufer dazu verpflichtet, der Person mit Vorkaufsrecht das selbe Angebot wie einer dritten Person zu unterbreiten. Ein privates Vorkaufsrecht sollte zur Sicherheit im Grundbuch eingetragen werden.

Wertermittlung:

Die Wertermittlung hat das Ziel, den Verkehrs- und Beleihungswert einer Immobilie festzustellen. Für diese Ermittlung gibt es für viele verschiedene Verfahren. Unter anderem das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Eine verlässliche Wertermittlung ist gerade beim Verkauf von Immobilien sehr wichtig um höhere Verluste durch Fehleinschätzungen zu vermeiden.


Wirtschaftsplan:

Im Wirtschaftsplan schätzt der WEG- Verwalter die Kosten, die im Folgenden oder laufenden Jahr auf die Eigentümer der Wohneinheiten zukommen werden. Aufgrund dessen werden die Hausgeldvorauszahlungen ermittelt. Tatsächlich anfallende Kosten werden dann den Hausgeldvorauszahlungen gegenübergestellt und somit Nach- oder Rückzahlungen festgestellt.


Wohnfläche:

Die Summe aller anrechenbare Grundflächen, die zur Wohnung gehören wird Wohnfläche genannt. Zur Wohnfläche gehören nicht: die Grundfläche des Kellers oder den Dachräumen sowie alle Flächen die bauordnungsrechtlich nicht als Wohnfläche definiert wurden. Aus der Wohnfläche errechnet sich unter anderem die Miete.

Zinsfestschreibung:

Durch eine Zinsfestschreibung kann der Darlehensnehmer verlässlicher über lange Zeit kalkulieren, welche Belastungen auf ihn durch das aufgenommene Darlehen zukommen werden. Im Gegensatz zum variablen Zins kann der Festzins über einen mit der Bank vereinbarten Zeitraum nicht verändert werden.